房產業流傳著一種說法，就算將來樓市出現調整，那還是三四線城市的房價。而像一線城市的核心地段的房價是“只漲不跌”。不過，從2023年起，這個觀點已經被戳穿了。以上海為例，中心城區的部分二手房價已經從2021年最高時的10萬多/平米，跌到現在6-7萬/平米，跌幅超過了30%，目前還處於“有價無市”的狀態之中。
而面對當前房地產市場的調整趨勢，有業內人士表示，5年之後，這4類小區或將淪為“窮人區”，不僅房價會下跌，而且還賣不出去。懂行的人已經悄悄“脫手”。這4類小區分別是：1、物業服務不好的小區；2、老舊高層小區；3、市中心老破小；4、遠郊的小區。讓我們一起來了解一下：
第一類，物業服務不好的小區
現在一些小區的物業服務都不好，主要分二種情況：一類是空置率較高的小區。因為很多業主長期拖欠物業費，所以物業服務不會好。另一類是老式小區，物業費價格壓得很低，物業服務也很差。而物業服務不好的小區會有以下幾個特點：
1、門衛形同虛設，外來人員可以隨便進出；2、車輛隨便停放，無人管理；3、路燈和健身器材等基礎設施損壞，也無人及時更換；4、垃圾無法做到及時清理，樓道也無人定期清掃。像這樣的小區不僅是業主居住體驗差，而且房子要想賣掉都很困難。
第二類，老舊高層小區
老舊高層小區的缺陷主要有：1、公攤面積大，通常達到25-30%以上，而且還要繳納各種公攤面積上的費用；2、老舊高層小區將來很難拆遷，只能透過小修小補來維持運營。像這類房子最終很可能會爛在手上。
3、老舊高層小區的居民出入都依賴於電梯，一旦電梯故障或維護，那就只能透過樓梯出行，非常不方便。4、老舊高層小區，由於年代久遠，要維持執行，就必須要支付高昂的維修基金。很多居民覺得住在這麼老的樓房裡，還要定期分攤這麼多錢，實在不划算。5、老舊高層小區的房子，買進來容易，賣出去難。
第三類，市中心的老破小
很多城市的市中心地區，都有大量建於上世紀70、80年代的老舊小區。不過，老破小的房子也存在著兩大問題：一個是小區環境差，綠化面積少。此外，老舊小區的停車位也少，而且門衛都是由老年人組成。
另一個是老破小建於上世紀房改之前，房型設計缺乏人性化，而且各種裝置都已經老化，甚至房子的結構都已經有不同程度的損壞。像這樣的老舊小區，如果沒有碰到拆遷，未來不僅房價還會繼續下跌，而且還會出現“有價無市”的情況，有錢人是不會購買這類小區的。
第四類，遠郊的小區
遠郊的小區最大的優勢是綠化覆蓋率高，進入到這樣的小區，就像進入到公園一樣。不過缺陷也很明顯，就是周邊學校、醫院、超市、公交線路等沒跟上來，居民要想辦些什麼事情，只能跑到市中區去，十分不方便。
此外，通常遠郊的小區由於配套裝置不齊全，房價更容易下跌，之後才會輪到市中心的房價調整。所以，像這類偏遠地區的房子，很多投資者都會選擇儘早退出，否則將來很可能會爛在手裡。