作者系：中閱資本 首席經濟學家
正文寫了好多天，一直沒發出來，是因為總覺得沒寫完。今天補充幾點我的結論性看法吧。
結論性看法：
1、中國房地產從2011年開始的長達10多年的“管制”，成功避免了中國房地產出現類似日本的泡沫破滅。中國住宅建築的年度竣工量，也創造了經濟學奇蹟，自2014年登頂以來，形成了長達10年多的“平頂”，而不是尖頂。
2、現在大家都呼籲救房地產，其實，房地產不用救，只要把“管制”都解除就行了。讓房地產的商品屬性，迴歸。
管制的解除，具體包括：
（1）不要限制買房的主體資格了。特別是商業房地產，自然人禁止購買的限制，該取消了。
（2）不要再限制企業的買房融資了。企業買房子，只能全款，佔用了企業的流動資金，極大傷害了經濟活力。
（3）不要再限制企業的房屋抵押融資了。啟用商業地產的金融屬性，才是啟用企業的關鍵。否則，過去被逼持有太多商業物業的企業，資金如何盤活？
3、不要指望房地產再起大泡沫，因為“建築業週期”的上升時代，已經過去了。也不用害怕老百姓炒房，房子已經不稀缺了，誰來炒？所以，政策出發點，不用再提“房住不炒”了。你把刀架在老百姓的脖子上，逼他炒房，他也不想炒了。但是，房地產仍然是最重要的投資資產，因為房子有租金收入啊！基於租金收入的房地產市場，一定要好好培育。根子上，還是要恢復房地產的“商品屬性”。
4、對待“商住房”，一定要有基本的人本關懷。長期以來，只有“住宅性質”的房產證，居民才可以“戶口登記”，才有“學區入學”。難道，住在“商業性質”房屋裡的人，不是老百姓？這類性質的房產，用水用電價格更高，可以理解。但是，不給上戶口，不給學區，就毫無道理可言了。
以下是對14號文的一些分析：
2023年9月1日，國務院正式印發：關於規劃建設保障性住房的指導意見》檔案（國發【2023】14號文，以下簡稱“14號文”）。
這是一個“房住不炒”之後的最重大政策，沒有之一。奠定了今後中國房地產業的發展方向。
我從2002年就開始研究房地產，博士論文也是寫房地產定價的，在廣發基金工作的時候也層擔任過房地產分析師，還引領了證券分析行業中的房地產分析方法變革。在銀河證券工作的時候，我很成功地勸住了所有同事不要買北三縣的房子，要在守住五環邊和地鐵線兩個基本條件。
14號文 出臺之後，我斷言，除了像恒大這樣不務正業的，其他房地產集團的美元債，跌到了極致低位，是個抄底機會。於是，2023年四季度，我們又在美元債市場抄了一把中國房地產公司的底。
資本市場已經演繹過一遍了，可惜的是，我詢問了不少銀行，針對14號文，好像還沒有任何動靜。身邊不少朋友，讓我仔細說說，14號文，到底靠譜不靠譜。
雖然三言兩語也說得清，但我還是從理論、歷史，娓娓道來吧。
（一）建築業週期是最大的背景
早在2013年，我就指出，一定要深入研究庫茲涅茨的建築業週期。中國年度住宅竣工量，已經接近總人口的2倍，建築業週期的長期大頂，基本明確了。
到2014年，中國年度住宅竣工量達到28.6億平米，人均超過了2平米。如果中國維持這樣的住宅竣工量，假定住宅的使用期限只有70年，那麼中國的人均住宅面積也將達到140平米。這個很荒唐。
於是，我警告身邊的所有房地產開發商，趕緊撤出房地產行業，不要再拿地了。手上的專案，趁著房價還是上升趨勢，在今後的幾年裡兌現清盤，落袋為安，儲存現金。如果還想幹房地產，可以等將來的不良資產收購的機會。要麼就別幹房地產了。
中國是一個大國，不像日本那樣，泡沫來得快崩潰得也快。由於2014年以來高壓的房地產政策，中國的泡沫上升非常緩慢，建築量，更是直接控制住了，沒有繼續上升。從2014年到2023年，中國每年的住宅竣工量，基本持平，每年微幅下降。可能，中國創造了一個“經濟學奇蹟”，空前絕後的奇蹟：建築業週期的頂部，是長達10年的平頂。從來泡沫都是尖尖的頂，但中國的住宅竣工量，卻是長達10年的平頂。
如今，沒有及時收手的房地產開發商，終於傷痕累累。
如今，曾經火爆的三四線城市和縣城、鄉鎮房地產價格終於趴到地板上。
我想，已經不用擔心全社會再掀起房地產開發高潮了，中國的年度住宅竣工量，將來未來的10年甚至更長時間裡，逐年下降。
如果庫茲涅茨還活著，一定會修改他的理論。他不可能想到，一個這麼龐大的國家，能在跨越20年以上的時間週期裡，管理好建築業週期。
房地產建築量，還要下滑10年以上。那麼，房價呢？
（二）核心地段的集聚效應將得到強化
我在2010、2011年曾經寫過4篇“系列報告”，叫《高鐵改變中國》。表達的核心意思是：高鐵，是中國的一場經濟地理革命，爭取到高鐵站，乃至高鐵站樞紐的城市，將應得中國城市圈發展的最後新一輪機遇。
高鐵，和城際軌道交通，將最後一次塑造中國的各大城市圈。
是的，是最後一輪。我想不出來，高鐵之後，還會有什麼，能如此影響中國的經濟地理。
問題來了！那麼，城際快軌都通了，郊區的房價會不會漲？
更現實的，北京外圍的北三縣，房價會不會漲？
我的答案，讓人沮喪：城際快軌的發展，將強化城市圈中心地帶的核心地位。而遠郊，特別是衛星城市，就不稀缺了。既然不稀缺了，房價必然直接掉到底部，再無上漲機會。
這個判斷，是基於“區域經濟學”的基礎理論得到的。只要認真讀讀《區域經濟學手冊》上的文章，一定能得出這個基本結論。不會再YY“交通改善了，房價當然要漲啊”。
所以，我在銀河證券工作的時候，極其鄙視一些所謂的房地產專家，他們不遺餘力推銷環北京房地產。這幫所謂的專家，要麼是蠢，不學無術，只會忽悠，不知道基本的區域經濟學道理；要麼是壞，就是忽悠老百姓去接盤環北京的房地產，幫開發商站臺。
我這裡，其實主要是想回答一個問題：縣城和鄉鎮的房價已經很低很低了，要不要回老家抄底？
答案是很明確的，如果你想就此回家養老。賣掉一線城市的房子，直接遷徙到老家養老，這是一筆不錯的買賣：不僅房子能換更大的，還能剩餘好大一筆錢，天天吃香的喝辣的，只要不賭不被騙，養老管夠。如果你還是指望在城市養老的，或者十年內還是要在城市工作的，那就不要去買縣城或鄉鎮的房子。
（三）住房人人都有保障了，房價還能撐得住嗎？
14號文裡有幾個表述，還是非常震撼的。細細品一下：
（1）支援利用閒置低效工業、商業、辦公等非住宅用地建設保障性住房，變更土地用途，不補繳土地價款……
（2）讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋。消除買不起商品住房的焦慮。放開手腳為美好生活奮鬥……
（3）對保障性住房實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障性住房變更為商品住房流入市場。
（4）讓商品住房迴歸商品屬性、滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期。推動房地產業轉型和高質量發展。
以上四條，散落在14號文的不同部分，結合起來看，就一目瞭然了。今後，若干年後，只要你是正經在城市上班的，住房就不是問題了。起碼給你一個保障房的租賃權。
有人說，都有房了，那還有誰買房呢？
不要擔心，上面我摘錄的第四句，給了答案。出來混，總是要追求美好生活的。剛工作的時候可能租用很小的保障房，工作幾年了租稍大一點的保障房，甚至買下保障房。等到終於能力買商品房了，再買商品房。
你要是不追求美好生活，不斷進步，怎麼娶媳婦啊？即便不娶媳婦，自己住，也是要追求不斷改善的。因為年齡越大，生活垃圾越來越多，需要空間啊。
但很顯然，商品房的“範圍”，就縮小了。
換句話說，就算你把北京四環內、深圳福田、廣州天河越秀、上海陸家嘴的房價炒上天，也不用管你，只要保障房的供給充分，普通市民居者有其屋，就行了。
如此，商品房的各種限制，可以鬆綁了。
這就是“讓商品住房迴歸商品屬性、滿足改善性住房需求”。
答案也明明白白，如果是城市相對核心區域的房價，一定是“撐得住”的。不僅撐得住，隨著經濟的發展，區位地位的提升，房價還會漲。但無論怎麼漲，不會影響普通老百姓。
（四）啟用商業地產的金融屬性，才是啟用經濟的關鍵
14號文，關於商品房的金融屬性，並無論述。畢竟，這個檔案，說的是“保障房”。
但分析人士不甘心啊。所以，硬是充分發揮聯想，做了很多合理的想象。
為了還原政策的本來面目，我們不妨把14號文中提及“金融”二字的文字逐一摘出。
（1）要探索與房地產業轉型發展新模式相適應的金融服務模式。鼓勵銀行業金融機構按照市場化、法治化原則，提供保障性住房開發貸款和個人住房貸款，專款專用、封閉管理。
（2）加強協調配合。住房城鄉建設部要會同國家發展改革委、財政部、自然資源部、中國人民銀行、金融監管總局等部門、加強對規劃建設保障性住房工作的組織協調和督促指導，按照職責研究制定完善規劃建設保障性住房的相關配套政策，形成"1+n"政策體系並抓好落實。
好了，就上面兩段。對於“房地產的金融屬性”，果然，什麼都沒說吧？
檔案沒說，不代表不重要。
中國經濟中民營經濟的問題，是“信用能力不足”。
一個民營企業獲得貸款的能力，是遠遠低於國企的。過去為了遏制“商業地產”的炒作，直接把商業地產的金融屬性給閹割了。一個公司要想買辦公用房，或買經營用房，是沒有貸款支援的。這就限制了“民營經濟的活力”。
也許你會說，政策是公平的，國企買房，也不能貸款啊。
別忘了，國企壓根不用去辦理什麼房貸，國企只要直接辦理信用貸款就行，哪用得著去抵押房產那麼費事？
也許你還會說，民營企業可以抵押房地產，獲得貸款用於經營。
根據某股份制銀行的貸款部門介紹：房產證要滿3年，可以獲得評估值的50%的貸款，僅可以用於直接支付應付的商業採購款。
請注意：商業採購款，期限將是多麼不靈活啊？
於是，市面上出現了很多“假經營貸”。主要是為了套銀行的貸款。反倒是正正規規經營的企業，壓根就無法正常使用銀行的這種經營貸。
這就好比，供應鏈貸款，除了供應鏈自身的信用之外，還要押上兩倍價值的房產，房產還必須是已經購買滿3年以上的。
這對民營企業來說，相當於無法獲得任何金融支援去購買“辦公用房和經營用房”。
對於個人來說呢？商品房的首付貸款，正在放寬。我想，大方向沒有問題，時間進度上，也不會太慢。
結論自然不言而喻：啟用商業地產的金融屬性，才是啟用經濟的關鍵。
（1）假貸款橫行：面前的經營貸，成色真的不行。很多都是沒有經營需要，披著經營貸的外衣，最終流向各類個人用途。這樣作假，不如直接讓“商業地產”在交易時獲得貸款，難道不是一條正經的路子嗎？如果可以貸款買辦公房，買經營用房，我想，企業的現金流管理，一定是全面提升了。
（2）社會成本巨大：中國巨大的存量辦公地產和商業地產，在失去金融屬性的情況下，成了企業經營的拖累。自然也就拖累了相關經濟主體的活力，還加重了企業的負擔。例如：一個企業需要長期穩定的辦公用房，租用的話一旦搬遷損失巨大，但沒有貸款支援又買不起，只好高成本租賃。這裡的租賃成本高，顯然是反覆的短期裝修，短期硬體採購，頻繁搬遷導致的。
（3）投資意願和創新動力極度低迷：在當前商業地產完全沒有金融屬性的情況下，社會投資意願極度低迷。導致各城市的商業地產專案折價也難以出售，相關資產都失去了流動性。相關主體被商業地產套住之後，由於折價也難以變現，從而失去了再投資的能力。這些人，本來應該是社會各類投資的積極參與者，但由於商業地產的極端政策，導致他們的投資意願和創新動力，都直接被消滅。