摘要：2023年營收微跌（歡迎關注槓桿遊戲）
撰文|張銀銀&編輯|欣欣然
2024年1月30日，恆隆集團、恆隆地產釋出聯合公告稱，陳啟宗將退任集團董事長、執行董事及執行委員會主席等職位，於4月26日舉行的股東周年大會完結後生效。退任後陳啟宗將不再擔任董事會非執行董事。
恆隆集團董事會宣佈，推選集團副董事長、執行董事及執行委員會成員陳文博為董事長及執行委員會主席，於2024年週年大會完結後生效。
公告顯示，陳啟宗於1972年加入恆隆集團，並自1991年起擔任董事長領導集團業務，其遠見及領導能力為恆隆集團的增長奠定穩固基礎。該司董事會表示，其退任後將繼續擔任“榮譽董事長”職銜。
陳文博為陳啟宗之子，恆隆集團非執行董事陳樂宗（陳啟宗的胞弟）及陳仰宗（陳啟宗的堂弟），分別是陳文博的叔父及堂叔父。陳文博現年41歲，於2010年加入恆隆集團，2016年獲委任加入董事會成為執行董事，並於2020年出任集團副董事長。其同時擔任集團可持續發展督導委員會主席，是恆隆集團多家附屬公司的董事。
陳啟宗和他治下的恆隆系堪稱香港地產和商業的傳奇之一。
陳啟宗、陳文博均為恆隆的信託受益人，透過信託持有恆隆主要股份。陳啟宗家族長期以來回饋社會，把恆隆賺的錢最大限度奉獻出去，其正向的財富觀和家庭教育堪稱典範。
今天，一代教父即將退休，槓桿遊戲藉此機會談談恆隆集團。
1、2023年營收微跌
根據恆隆集團最新的業績披露，2023年營收按年下跌1%，至港幣108.81億元。
其中物業租賃收入上升2%，108.79億港幣，物業銷售收入200萬港幣（2022年該數字為3.16億港幣）。
有趣的是，槓桿遊戲注意到，如果按照人民幣計價，恆隆集團2023年內地物業組合的租賃收入增長7%，用港幣計值則是增長3%。
香港物業組合則錄得2%的租賃收入增長。
整體營業溢利增加1%，77.94億港幣。
由於利息支出淨額上升，股東應占基本純利下跌2%，29.31億港幣，每股基本盈利相應跌至港幣2.15元。
股東應占純利為28.11億港幣，2022年為27.18億港幣，相應的每股盈利為2.06港幣，2022年該數字為2.00港幣。
2023年度末期股息為每股6角5港幣，和2022年一樣；2023年中期股息每股2角1港幣，和2022年同期也是一樣。2023年度的全年股息為每股8角6港幣，和2022年完全一樣。3
內地方面，隨著業務從低位回升，2023上半年整體的租戶銷售額和租賃收入分別提升42%、12%。市場正持續重回正軌，全年租戶銷售額和租賃收入按人民幣計值，分別較2022年上升23%和 7%。
香港方面，2023年租賃收入上升 2%，租戶銷售額亦錄得13%的增長。
總的來說，近年來，恆隆集團營收按照人民幣計價穩定在八九十億元左右，除個別年份虧損（2020年），主要年份都保持了比較好的盈利能力。
2、內地、香港物業分別表現如何
1）如下圖，按人民幣計價，內地物業租賃方面，商場租賃收入增長8%，辦公樓增長則為3%，住宅公寓則是下滑1%，酒店表現最好增幅90%。
內地商場組合方面，高階商場的租賃收入提升9%，次高階商場的收入則維持2022年的水平。槓桿遊戲覺得這是一個很有意思的現象。
如下圖，比如高階商場的上海恆隆廣場、上海港匯恆隆廣場租賃收入分別增長10%、6%；瀋陽市府恆隆則是下滑1%；無錫、大連恆隆的租金收入增長更是高達12%、19%，當然絕對金額和上海沒法比；昆明、武漢恆隆也不錯，分別錄得租賃收入增長7%、8%。
而次高階的瀋陽皇城恆隆、天津恆隆租金收入分別下滑2%、5%；濟南恆隆還算好，增長4%。
如上圖，上海恆隆廣場出租率100%，上海港匯恆隆廣場出租率99%和2022年保持不變；瀋陽市府恆隆、無錫恆隆、武漢恆隆出租率下滑；大連恆隆出租率由2022年的89%微增至90%，昆明恆隆由95%增至98%，瀋陽皇城恆隆、天津恆隆、濟南恆隆都還不錯，出租率提高。
內地辦公樓總收入按年上升3%，至人民幣14.01億元，升幅主要來自上海恆隆廣場的強勁表現及昆明和武漢較新的辦公樓的業務增長。
各辦公樓宇具體的資料槓桿遊戲就不多說，看下圖。值得關注的是，其中部分辦公樓出租率下滑，而出租率增長的則不多。
內地住宅及服務式寓所方面，上海港匯恆隆廣場的住宅及服務式寓所在收入方面維持平穩。平均房價上漲令收入有所提升，惟升幅被租出率的輕微下跌抵銷。
內地酒店方面，收入攀升90%。其中客房收入錄得1.1倍的可觀增長，餐飲收入亦上升68%。
2）香港零售物業組合收入增長4%至港幣20.27億元。整體租出率輕微下跌至95%。
整體租賃收入方面，位於主要商業及旅遊區的零售物業達到6%的可觀增長。受惠於訪港旅客人數回升，旺角、銅鑼灣和山頂的零售物業表現良好。整體租出率維持95%的高位。
社群購物商場組合維持強韌表現，整體收入按年上升2%。截至結算日，位於港島東的康怡廣場租出率維持於98%的高位，而九龍東淘大商場在最佳化租戶組合後，租出率升至89%。
辦公樓及工業/辦公樓租賃收入增長1%，租出率維持89%的較高水平，同比下滑1個點。
恆隆集團2023年的物業銷售收入體量不多，就不多說。
3、資產負債比例有一定上升
截至2023年末，恆隆集團供出租及待售的物業發展專案總值分別為港幣236.10億元、港幣 98.66億元，包括位於武漢、無錫、昆明、杭州及瀋陽的內地專案，以及香港的重建專案。
2023年，該司對投資物業的發展專案資本承擔總額為港幣150億元。
2023年，恆隆集團內發行價值港幣4億元的綠色債券，並取得人民幣5億元的綠色貸款信貸額度及港幣63億元的可持續發展表現掛鈎貸款融資額度。此等統稱為可持續金融，佔債項及可用信貸額度總額的55%。
截至2023年末，槓桿遊戲注意到恆隆集團的借貸總額為506.93億港幣，2022年末為459.53億港幣。其中29%以人民幣計值，作為對內地淨投資的自然對沖。
定息債項主要包括中期票據及銀行貸款，佔債項總額的比率2023年末下降至37%。撇除在岸浮息債項後，定息債項佔離岸債項總額的比率為50%，2022年末為52%。
截至2023年末，恆隆集團淨債項結餘為443.50億港幣，2022年為401.68億港幣。淨債項股權比率為28.6%，2022年為25.9%；債項股權比率為32.7%，2022年為29.6%。淨債項股權比率的上升主要源於內地及香港的資本支出。
不管怎麼說，槓桿遊戲認為這個資產負債比例，確實還是很低的。
撇除恆隆地產有限公司及其附屬公司的結餘，恆隆集團與其附屬公司的淨現金結餘為10.02億港幣，2022年末為1.27億港幣。
整體債項組合的平均償還年期為3.0年，2022年末時為3.1年）。約63%的貸款2年後償還。
如下圖，短債，特別是1年內的壓力不大，僅有44億港幣。
截至2023年末，恆隆集團的備用銀行承諾信貸金額的未提取結餘為185.67億港幣，2022年末時為247.89億港幣。40億美元中期票據的未提取結餘為22.51億美元，等值港幣175.84億元，2022年同期為183.43億港幣。
截至2023年末，恆隆集團的平均有效借貸利率4.3%，2022年為3.5%，加上用作資本支出的債項增加，導致總財務費用增加29%至19.87億港幣。
計入損益表的淨額（撇除資本化金額後）相應增加至7.20億港幣。
2023年的利息保障倍數為3.8倍，2022年為4.8 倍。
截至2023年末，以人民幣計值的資產淨值佔資產淨值總額約71%。由於人民幣兌港幣較2022 年末貶值1.4%，故按報告日的匯率將該等資產淨值由人民幣換算為港幣而產生的換算虧損，為港幣16.93億元，2022年該數字為103.20億港幣虧損。
截至2023年末，恆隆集團的資產無抵押予第三方，也沒有重大的或然負債。
本文未標註出處的財務圖表，均源自恆隆集團有關公告，特此說明並致謝
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