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這是熊貓貝貝的第2214篇原創文章
這篇文章，迴歸本人的專業本行，和大家聊聊2024年春節以前，關於樓市的一系列最新政策動向和趨勢觀點。
該來的都來了，2024龍年春節還未到來之際，中國國內救樓市的尺度就開始明顯有層層加大的力度表現了。
一切的開始，從1月26日住建部的發聲開始：
1月26日，住建部召開了城市房地產融資協調機制部署會，強調充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。並重申了“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”的要求。
所謂“充分賦予城市房地產調控自主權”，其實就是調控放權，意味著各地在樓市調控的問題上，可以大展拳腳了，即國家管控的限購限貸限售首付比例等政策，可以按需進行調整了。
圖片來源：網路
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然後一天之後，從一線城市廣州開始，新一輪席捲全國頭部城市的限購放開浪潮，就此拉開序幕。
關於廣州放開限購的相關內容以及分析討論，本號已經有專題文章，這裡就不多贅述。
當然，關聯後續中國樓市和房價走向的討論也開始在網際網路上大量出現，比較有意思，是一種明顯兩極分化的情況：基本上在信心爆棚和垂死掙扎之間撕裂。
有的觀點，認為接下來，中國的房價和樓市將從一線城市全面反彈回暖，新一輪的價格暴擊，房價暴漲，市場火熱，即將到來；
有的觀點，卻不以為然，認為就算其他一線都放開了，中國的房地產也不可能起死回生，房價還要繼續下調，市場依然會持續低迷冷清。
民意民心，就是趨勢未來，那麼，兩種截然不同的趨勢觀點，誰更有說服力，哪一種說法成為現實的可能性更大？
這篇文章，就將基於2024年春節以前這一輪最新的，席捲頭部城市的限購放鬆浪潮動向梳理作為切入點，結合現實，以及金融市場的一些最新動向，深入挖掘動向背後，國家層面對於當下樓市的真實態度和政策思路，並對後續中國樓市和房價的幾個可能走向和變化，進行一次有深度，有態度，有依有據的專題討論和分析研究。
關注動向，把握本質，看清主線，研判趨勢，指導行動。
本文已反覆自查合規，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導向。
內容有依有據，分析理性客觀。
硬核內容，錯過不再。
以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。
PS：
- 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要進行思考。
- 內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
- 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕鬆愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
（如果這篇文章在其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顏無恥）
圖片來源：頭條相簿
1
4天3大城市放鬆限購，具體是一個什麼情況？
繼1月27日廣州放開大戶型限購之後，短短4天內，又有上海、蘇州宣佈放鬆住房限購。自2010年開始在中國熱點城市逐步施行的樓市限購出現明確放鬆訊號。
1月27日，廣州打響一線城市“大戶型”限購鬆綁第一槍，印發《關於進一步最佳化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，《通知》提出：
全廣州，建築面積120平方米以上住房在限購區域都不限購，名下120平方米以上住房，也不計入限購套數；
支援“租一買一”“賣一買一”名下自有住房，只要出租或者掛牌到中介平臺就不計入限購套數；
對於具備合併不動產權證書條件的房屋，購房人可以申請轉移登記業務、合併登記業務一同辦理，核查名下房屋套數以合併登記後為準；
商服類物業可以轉給個人，不再限制（有媒體解讀為“廣州全面放開120平方米以上住房的限購”。）
圖片來源：網路
作為四個一線城市之一廣州這麼快的響應顯然起到了很好的示範作用，當天就看到深圳的媒體在寫《現在壓力給到了深圳》。就在1月30日，準一線城市蘇州傳出全面取消限購的訊息，經權威媒體核實，蘇州市住房和城鄉建設局相關工作人員表示，購買新房、二手房不做購房資格稽核，新房限售政策仍為兩年，“從今天開始，不再審查套數，也不看購房資格。” 具體而言，蘇州主城六區與崑山、張家港、常熟、太倉紛紛全面放開限購政策，蘇州戶籍與非蘇州戶籍市民均可不限制套數購買。
圖片來源：網路
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很快，我們又看到了來自上海的跟進訊息：
1月30日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局聯合印發《關於最佳化本市住房限購政策的通知》，規定自1月31日起，在本市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進區域職住平衡、產城融合。也就是說，作為限購政策執行最嚴格的上海如今也開始做出最佳化，原來非戶籍購房需要以家庭為單位才能購買，現在單身的城市新青年也有了購房機會。
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近年來，中國主要城市房地產市場供求關係發生重大變化，各地樓市已不復此前供不應求、房價單邊上漲的狀況，房地產交易量和房價都進入調整階段。適應這一重大變化，各地自然需要對市場過熱時期實行的從嚴從緊政策進行調整。其中一個最有代表性的政策就是限購。
2010年4月末，北京釋出全國首個住房“限購令”，隨後限購政策開始在一二線熱門城市逐步推開。
時間來到2024年，各地，特別是原本限購執行最嚴的一線和頭部城市，房地產政策進入密集調整期。
以廣州為代表的一線城市全面取消限購，意味著2024年是限購全面放鬆的重要一年，這有別於此前區域性放鬆的邏輯。
這是近期樓市政策釋放的重要訊號。
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2
國家這輪樓市政策調整背後，真正要救的，是什麼？
作為一線城市，廣州此番的操作無疑也是一個風向標，之後北京上海深圳很可能也會跟進。我想說的是，一線城市要慶幸現在還有牌可打，因為真正比較被動的是三四五線城市，不僅無牌可打，還要扛住大城市陸續解禁後對購房需求的大力虹吸。
必須承認，這一次的操作，還是熟悉的配方，還是熟悉的味道。
仔細分析背後的邏輯，其實用一句話就可以總結：
市場當如此，半點不由人。
2024開局不到一個月，房地產就大招頻出，這無疑奠定了2024年高頻調控的主基調。
實際上，這次央行施展降準和住建部調控放權的背景在於，房地產行業持續低迷，且受此影響，去年四季度製造業PMI指數也持續執行在收縮區間。
2023年房地產只有兩個資料是正的，竣工面積和待售面積，前者是保交樓的結果，後者是商品房銷售不暢的結果。其餘諸如房地產開發投資、商品房銷售、施工、賣地收入等都是大幅下降的。
2023年全年賣地收入4.5萬億左右，2022年是6.68萬億，2021年是8.7萬億。進一步深扒會發現，2023年內地的超過半數是央國企和地方城投公司。考慮到這個因素，去年賣地收入相比2021年縮水可能超過一半。
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無論從現實和資料來看，作為曾經拉動中國經濟重要的支柱產業也好，還是扮演經濟壓艙石角色的核心市場也好，中國的房地產經濟和行業，疲態明顯，拉動效應變成拖累表現。
中國樓市的底層邏輯一直都是財政現象，表面救的是樓市，其實救的是財政，一個需要有14億人口去謀生計的國家，不可能放任財政風險不管，這是超級紅線。
為什麼是房地產？因為房地產和地方財政強相關，市場起不來，就沒有稅收，賣地也無從談起，財政更沒指望、所以調控“脫光”也就順理成章，哪怕是一線城市，也不例外，限購解禁只是時間問題。
毋庸置疑，在沒有其它可以替代土地財政收入的新稅種出現前，能長期維穩全國地方債的，也只有房地產。
基層人員的工資發放、補充養老金、基礎設施建設、地方經濟發展、地方官員秀業績等，哪一條都離不開房地產財政的支援。
所以，國家這輪政策調整的主線思路，要看清看準：
只有讓更多的有錢人參與投資，拉昇購買成交量，才能動員更多圍觀的老鄉下場參戰。這很明顯是研究透了中國買房者的兩大特質：
羊群效應和買漲不買跌心理。
所謂的房地產救市，就是為了產生虹吸效應，加速人、錢、戶籍由小城市向大城市轉移。
還是那句話，拉動刺激託舉樓市，核心還是為了保住地方財政的穩定和可持續性，幾千萬公務員的收入穩定性，決定了中國整個社會執行基本面的穩定和安全，開不得玩笑。
圖片來源：頭條相簿
3
挖掘本質，研判趨勢：接下來，中國的樓市和房價走向，怎麼看？
當下中國樓市的問題，已經不侷限於樓市本身，更是深層次中國經濟結構調整的問題了。
這樣的問題，其實不僅僅存在於樓市，必須看到，如今不是隻有樓市壓力大，股市也是，國內最好的兩個大宗資產都是一個長相，問題的根源到底出在哪？
其實並不複雜，中國經濟經歷過去幾十年高速發展，正式進入了化債週期，對經濟結構性調整和升級，提出了現實的要求。
大白話就是：想要繼續保持經濟增長，債務驅動模式之下的，居民和企業部門加槓桿的動力不足，或者說已經接近可承受極限，接下來就要看國家財政和地方政府加槓桿了。
那麼，國家的思路是怎樣的？這一點，或許可以從股市中得到一些啟發：
2024年，中國股市持續下行，疊加經濟下行階段的年報業績下降的週期，在多重利空共振下，“神秘資金”的選擇是：保大棄小。
國家隊想象中的救市：我拉一拉權重，先穩住指數。遊資散戶跟我走，去買中小盤民企，一起把A股穩住。
但現實中的救市：權重股一拉，市場更加分化了；
各路資金都割了中小盤，跑去追中字頭！
本以為雨露均霑的反彈行情，活活演繹成了“漂亮50”和“要你命4000”，讓很多人非常的鬱悶。
其實回到樓市來看，這個思路是一樣的：
宏觀救市的整體邏輯還是“保大放小”。
說穿了當三四五線中小城市的需求已經被刨光了，任憑怎麼刺激都沒有新的購買力之後，只能把希望寄託在一二線頭部城市。即讓有錢人多買房，拉高客單價，彌補低價位產品銷售不暢的不足。
進一步思考，這次出手救市可能還有另一層意思，推升資產價格，放大貨幣乘數效應，修復居民和企業部門的資產負債表。
當然，這不是什麼猜測，完全就是明牌的東西，也沒有揣摩猜測的必要了。
思路做法是這麼一回事，但是具體效果，還有待觀察。
參照此前北京等地實行“認房不認貸”政策之後市場的表現來看，個人覺得，這次的兩把火頂多有一個月的需求釋放，即成交量短暫拉昇後，再次熄火。
因為真正的救市大招並未出現——繼續大幅降低房貸利率，還未實施，這表示銀行依舊躺在房貸業務上吸血，不肯讓利，這樣做的結果，只會讓樓市更慘。
一個殘酷的現實就是：雖然當下房貸利率處於歷史低位沒錯，但是結合現實的經濟環境和貨幣執行情況來看，2024年當下，實際上是中國國內經濟環境中，市場利率最高的艱難階段。
（這個觀點要是一次不能理解，可以多看幾次，資產價格下行，會導致真實利率的上升，疊加通貨環境存在收縮表現，錢越來越值錢，但是利率下降沒有跟上）
讓中國的金融機構繼續讓利，對於後續的樓市和房價，才是真正值得期待的關鍵拉動和託舉動向。
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寫在最後：
從個體和家庭的角度出發，如何看清趨勢，指導行動？
從個體角度出發，要看清楚本輪限購放鬆浪潮背後的一個關鍵本質邏輯：
一線和頭部城市正式打響搶奪富人之戰以後，很多的中小城市將毫無抵擋之力。
與現在的廣州相比，上海對富人的搶奪，整體上還是遮遮掩掩，但是意圖和行動，主線已經明確。
全國範圍內搶奪富人，現在一線城市況且如此，其他城市如何應對？
沒有必要被什麼鄉土情懷綁架，從現實來看，經濟社會，談錢不俗，超過90%以上的城市，面對一線和核心龍頭城市的資源虹吸，沒有任何的反抗能力，更不要說競爭了。
廣州深圳，在廣東，甚至是中國東南地區對人口和財富的吸引力，是絕對的T0級別，沒有爭議，別的不說，深圳前臺工資普遍6000，其他城市拿什麼來比？
杭州，成都，武漢……這樣的省會核心，就業機會和人口效應下的賺錢可能，讓一眾地級市，中小城市，拿什麼比？
用家鄉情懷來留人？
一線城市區域性或區域放開限購，這僅僅是搶奪全國範圍內的富人嗎？
不僅僅是。
這背後，其實更是搶奪優質資產，搶奪優秀年輕人，搶奪低能量級城市的未來。
按照當下的趨勢來看：越來越多的頭部城市，核心大城市會加速全面放開限購，年前年後的事情了。
表面看，這只是一場城市內部的救市動作。
但實際上一場城市間的資金爭奪戰、富人爭奪戰正在打響。
接下來，越來越多的中小城市會被徹底洗出牌桌。不一定馬上“鶴崗化”，但是房產的流動性和價值，不容樂觀。
內卷時代的城市戰爭已經正式打響，面對以一線為首的高能量級大城市的政策虹吸，超過90%的廣大中小城市還有未來嗎？
除非地理位置臨近超大城市，否則，廣大中小城市的未來註定是灰暗的。
廣大中小城市的未來，會有青山綠水，會有文旅遊客，但是，基本上不會有什麼新興產業，基本上無法留住太多的優秀年輕人。
與廣大中小城市青山綠水相伴的、與無法產生新興產業相伴的，必然是未來其房價將會無限趨0——因為沒有年輕人接盤的城市，未來房價又如何挺得住。
房價整體下跌，經濟整體承壓，又必然會導致超級內卷的城市戰爭，在本輪為期可能五至六年的城市戰爭期間，高能量城市會透過不斷加速的虹吸，抽乾廣大中小城市的資本和人力，以至最終能夠穩住自己。
未來註定是無比殘酷的。但如果能預判到未來的殘酷、並及時採取行動。
那麼結果或許就不會太殘酷。
對於很多個體和家庭而言，當下的每一個決定，都會影響未來10年的家庭財富走向。
2024年，對於中國的房地產經濟和樓市來說，不具備什麼新一輪行情和暴擊的想象力。
而是存量殘酷競爭全面開啟的一個關鍵轉折階段。
不要誤判趨勢。學會順勢而為，主動選擇贏面更大的明牌方向，而不要被情緒和一些無謂的感情綁架，去成為時代浪潮洗牌的成本。
以上，就是對2024年新一輪樓市限購放鬆浪潮，進行的一次專題梳理和深入分析討論內容，和各位頭條的讀者朋友們，進行一個交流和分享。
圖片來源：頭條相簿
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以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛
交個敢說真話，會說實話，善於觀察的年輕人朋友，可好？
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